Законодавство України передбачає, що право власності та інші речові права на нерухомість, обтяження, а також їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Права на нерухомість, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації.
За своєю суттю державна реєстрація є фактом публічного визнання державою відповідного права особи на нерухоме майно шляхом внесення відомостей про це до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно («Реєстр»). Ця інформація є публічною, перевірити дані Реєстру щодо будь-якої нерухомості може кожна особа онлайн за посиланням.
Перелік прав та обтяжень, що підлягають державній реєстрації, визначається законом. Найбільш поширеними правами щодо нерухомості та землі, що підлягають державній реєстрації є такі:
– право власності;
– право оренди нерухомості, якщо договір оренди укладено на строк не менший ніж 3 роки;
– право оренди земельної ділянки;
– право сервітуту;
– право суперфіцію;
– право емфітевзису.
Крім цього, державній реєстрації підлягають обтяження прав на нерухомість та землю, такі як:
– заборона користування або розпорядження;
– арешт;
– іпотека;
– інші обтяження.
Державна реєстрація здійснюється відповідними державними реєстраторами (у тому числі нотаріусами) за місцезнаходженням нерухомого майна в межах області, а у випадку міст Києва та Севастополя – у межах міста.
1. Порядок здійснення реєстрації
Процедура здійснення реєстрації (у першу чергу, перелік документів, які необхідно зібрати і подати державному реєстратору) може відрізнятися залежно від об’єкту нерухомості, права на який реєструються, та підстав виникнення таких прав. Але в цілому процедуру здійснення реєстрації можна поділити на два типи:
1) Реєстрація після укладення нотаріального договору, за яким у особи виникає право
Якщо за умовами такого договору (наприклад, договору купівлі-продажу нерухомості чи землі) право виникає у особи відразу після його укладення, то державна реєстрація права здійснюється нотаріусом безпосередньо після укладення договору.
З практичної точки зору це означає, що особі, у якої виникає право, не потрібно робити якихось спеціальних дій або збирати якісь додаткові документи для реєстрації, достатньо укласти відповідний нотаріальний договір. Але знову ж таки це стосується договорів, за якими право виникає безпосередньо після укладення договору. У випадку, якщо таке право виникає через певний строк або після настання певної події (наприклад, після здійснення повної оплати за договором купівлі-продажу), державна реєстрація права на нерухомість здійснюється окремо на підставі відповідної заяви як зазначено нижче.
2) Реєстрація в інших випадках
Коли особа бажає здійснити державну реєстрацію свого права у всіх випадках, крім зазначеного вище, процедура виглядає наступним чином. Особа звертається до державного реєстратора із заявою про здійснення реєстрації, а також відповідним пакетом документів, що підтверджує виникнення права.
Українське законодавство дуже детально та вичерпно встановлює, які саме документи мають подаватися для державної реєстрації. Але на практиці державні реєстратори дуже часто просять надати додаткові документи, не передбачені законодавством та відмовляються здійснювати реєстрацію без них. Таку відмову можна оскаржити, але зазвичай набагато швидше та простіше зібрати відповідні документи.
2. Момент виникнення прав на нерухомість та його співвідношення із державною реєстрацію
Як вже було зазначено, відповідно до законодавства України права на нерухомість, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації. Тобто, до моменту реєстрації відповідно до буквального тлумачення законодавства права не виникають, навіть якщо у особи є відповідні правовстановлюючі документи. У судовій практиці, у свою чергу, склалися два підходи до цього питання:
1) формальний підхід, відповідно до якого дійсно право на нерухомість (у першу чергу мова йде про право власності) виникає лише з моменту реєстрації; та
2) практичний підхід, відповідно до якого право на нерухомість виникає раніше, на підставі відповідних правовстановлюючих документів.
Останнім часом суди схиляються до другого підходу, зазначаючи, що державна реєстрація прав не є підставою набуття прав, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права, що унеможливлює ототожнення факту набуття права з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права, необхідним є перш за все встановлення підстав набуття прав, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення прав, такої підстави закон не передбачає. Відповідна позиція була неодноразово висловлена Верховним Судом, зокрема у постановах від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 29.08.2019 у справі 910/10984/18.
Також варто відзначити, що права, які виникли до 2013 року, проте не відображені в Реєстрі вважаються такими, що виникли (навіть застосовуючи більш формальний підхід), якщо (1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або (2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації. Однак, з практичної точки зору ми рекомендуємо клієнтам вносити відомості про нерухомість до Реєстру, навіть якщо законодавство не зобов’язує це робити. Це може захистити від багатьох проблем, наприклад, від неправомірного отримання прав на нерухомість третьою особою шляхом внесення недостовірних відомостей до Реєстру (що зробити легше, якщо актуального запису про право там немає).
3. Особливості реєстрації окремих об’єктів нерухомості
Як вже було зазначено процедура здійснення реєстрації може відрізнятися залежно від об’єкту нерухомості, права на який реєструються. У рамках цієї статті ми би хотіли приділити увагу наступним об’єктам.
Земельні ділянки
Основна особливість реєстрації прав на земельні ділянки полягає в тому, що, крім реєстрації в Реєстрі, відомості про земельну ділянку мають також бути внесені до Державного земельного кадастру. Державний земельний кадастр – це геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, іншу інформацію щодо земель.
Державна реєстрація прав на земельну ділянку проводиться виключно за наявності в Державному земельному кадастрі попередньо внесених відомостей про зареєстровану земельну ділянку.
Таким чином, у випадку реєстрації прав на земельну ділянку необхідно спочатку перевірити наявність відомостей в Державному земельному кадастрі, а у випадку відсутності – внести їх.
Новозбудоване майно
Також певні особливості має реєстрація прав на новозбудоване майно. Так, реєстрація можлива після виконання наступних етапів:
1) фактичне завершення будівництва;
2) прийняття об’єкта в експлуатацію; та
3) присвоєння поштової адреси об’єкту.
Лише після виконання цих етапів можлива реєстрація новозбудованого об’єкта. До цього моменту можлива лише реєстрація об’єкта незавершеного будівництва.
Окремо варто виділити реєстрацію прав на нерухомість, будівництво якої здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб (найчастіше мова йде про будівництво багатоквартирних будинків та залучення інвестицій на етапі будівництва). Тут можливі два варіанти реєстрації:
1) забудовник реєструє права на нерухомість на себе, потім передає права інвесторам, які на підставі цього реєструють перехід прав до них; або
2) забудовник не здійснює реєстрації прав на себе, тому що права одразу реєструються за інвесторами.
Варто зазначити, що на практиці, в другому випадку державні реєстратори часто вимагають надати документи, не передбачені законодавством, насамперед документи, що підтверджують повну оплату вартості об’єкту нерухомості.
4. Державна реєстрація та технічна інвентаризація
Із процедурою державної реєстрації часто пов’язана необхідність здійснення технічної інвентаризації. Технічна інвентаризація – комплекс робіт з обмірювання об’єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі та об’єму, технічного стану. Технічна інвентаризація здійснюється особами, які мають кваліфікаційний сертифікат на право виконання робіт із технічної інвентаризації.
Так, наприклад, проведення технічної інвентаризація та виготовлення технічного паспорту на будівлю є необхідним при реєстрації прав на новозбудоване майно.
Інший випадок – коли здійснюється поділ нерухомого майна на декілька окремих об’єктів.
Крім того, державні реєстратори можуть вимагати надання технічних паспортів на об’єкти нерухомості й в інших випадках.
Підсумовуючи, хотілося б зазначати, що процедура реєстрації може бути різною, пакет документів необхідний для здійснення реєстрації також відрізняється залежно від конкретного об’єкту та обставин виникнення прав на нього. Проте, є прості загальні рекомендації, дотримання яких може допомогти захистити права на нерухомість та зберегти час та кошти:
1) вносити актуальні відомості до Реєстру, навіть якщо майно набувалося давно (до 2013 року) і в той час реєстрація не вимагалася або здійснювалася за іншою процедурою;
2) періодично здійснювати моніторинг відомостей в Реєстрі щодо власних об’єктів; та
3) у випадку необхідності здійснити реєстрацію прав на нерухомість попередньо обговорювати із державним реєстратором вимоги до пакету документів необхідних для такої реєстрації.
Наталія Кушнірук – Партнер CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang
Максим Морозов – юрист CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang
Джерело: Юрліга
