Все частіше у ЗМІ можна зустріти інформацію про те, що людина ввечері лягає спати власником квартири, а наступного ранку прокидається безпритульним, при цьому, без підписання будь-яких документів з відчуження нерухомості. Дивно та мало реально – приблизно такий плин думок може виникнути. Адже, угоди з нерухомістю підлягають обов’язковому посвідченню у нотаріуса, який повинен пересвідчитися у особі покупця та продавця. Тому, яким чином, без відома власника відбувається відчуження об’єкта нерухомості?
Особа, яка має хоч якусь можливість пролити світло на ситуацію, – це нотаріус, який посвідчив таку угоду. Часто саме в таких ситуаціях нотаріуси розводять руками та розповідають одну й ту ж історію: прийшов покупець та власник квартири; останній надав паспорт громадянина України; звіркою з державними реєстрами встановлено, що саме ця особа і є власником. Всі поводили себе природньо, а зі змісту їх дій було зрозуміло, що вони усвідомлюють, що відбувається купівля-продаж. Навіть кошти в присутності нотаріуса покупець передав!
От тільки такі історії не завжди спрацьовують, оскільки часто виявляється, що так званий «власник» або помер, або постійно знаходиться на територіях, не- підконтрольних Україні, та з них не виїжджав з 2014 р., або взагалі на момент посвідчення угоди знаходився в іншій державі.
Однак такі випадки не обмежуються тільки операціями з нерухомістю. Від взаємодії таких «нотаріусів» та продавців страждають не тільки пересічні громадяни, а й великі компанії.
Нещодавно відбулося декілька подій, пов’язаних з компаніями з аграрного сектору. Під час проведення перемовин щодо купівлі продукції, які здійснювалися контрагентами з міцними бізнес- зв’язками, та подальшого обміну документацією, у тому числі за допомогою засобів електронної пошти, узгоджувалися строки, ціни, обсяги продукції, умови поставок тощо. Однак після виконання одним контрагентом обов’язків щодо перерахування коштів інший не квапився з відправкою продукції.
Враховуючи тривалий час плідної співпраці, покупець не підганяв відвантаження, певний час чекав та припускав, що продукцію відправлять «з дня на день». Аналогічним чином повів себе й продавець, очікуючи на зарахування коштів на банківський рахунок. В подальшому виявилося, що під час ведення переписки електронними листами з’явилася «третя сторона», яка проводила переписку паралельно з покупцем та продавцем. Тому, коли з’явився лист-повідомлення про зміну реквізитів сторони, а саме банківського рахунку, покупець не мав будь-яких сумнівів щодо таких змін. Більш того, банківська установа здійснила перерахування коштів, а реквізити отримувача і власника рахунку повністю відповідали компанії продавця. Здавалося б, як таке можливо?! Але з правильним «нотаріусом» мрії здійснюються.
Так, під час досудового розслідування нотаріус почав повторювати давно відому мантру: «Прийшов керівник підприємства, пред’явив паспорт, на фото був точно керівник, декілька раз звірив. Засвідчив підписи на документах. Вніс відомості до реєстрів. Навіть подумати не міг, що засвідчив документи шахраєві, а не директору підприємства!».
Таким чином, випадки використання підроблених паспортів все частішають та розповсюджують свою дію не тільки на сумнівні операції з нерухомістю, а й на аграрних виробників, а «правильні нотаріуси» нічого не помічають.
Враховуючи те, що нотаріуси «вказаної категорії» не помічають підробку документів, посвічують угоди з померлими чи громадянами, які фізично не знаходяться натериторії України, доцільно створити реєстр документів, які посвідчують особу, наприклад, паспортів громадян України з фотокартками їх власників. Закріплення таких дій на рівні обов’язку нотаріуса дозволить зменшити випадки засвідчення документів від померлих чи інших зловживань.
Однак це лише частина випадків, які трапляються в повсякденному житті пересічних громадян у зв’язку з недбалістю та некомпетентністю нотаріусів.
Більш значною проблемою сьогодення є вчинення нотаріусами нотаріальних дій, спрямованих на одержання неправомірної вигоди (тобто діяльність так званих «чорних нотаріусів», які планомірно вчиняють дії в порушення закону). Так, нещодавно Київською місцевою прокуратурою №2 було повідомлено про підозру приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу, який сприяв рейдерському захопленню майнового комплексу – торговельного центру. В результаті проведеного досудового розслідування було встановлено, що нотаріус, зловживаючи своїми повноваженнями, з метою отримання неправомірної вигоди у розмірі 18 тис. дол. здійснив державну реєстрацію речових прав на вказаний об’єкт нерухомості на сторонніх осіб, внаслідок чого майно вибуло із законного володіння його власників. І такі випадки в сучасному світі (особливо в нашій державі) все частішають.
Зважаючи на таку ситуацію, що склалася, виникає думка, що на сьогоднішній день будь-яка особа за допомогою нотаріуса може будь-кого позбавити права власності на той чи інший об’єкт нерухомості. Для того, щоб запобігти таким діям зі сторони нотаріусів, потрібно посилити їх відповідальність в цьому аспекті. Але куди більше, якщо відповідальність нотаріусів з початку минулого року було посилено аж до кримінальної?
Боротьба з «порушниками-нотаріусами» все ж таки ведеться. Так, з початку минулого року сотні нотаріусів було позбавлено доступу до Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Така «чистка» нотаріусів з боку державних органів є позитивною, оскільки відбувається усунення правопорушників.
Проте слід враховувати і мінуси такого блокування. Позбавлення нотаріусів доступу до реєстрів може призвести до здорожчання нотаріальних послуг. Крім того, наслідками таких блокувань і відключень стає позбавлення нотаріуса можливості оформлювати спадщину на нерухомість, оскільки він не має доступу до реєстрів. У свою чергу громадяни, які звернулися до такого нотаріуса до того, як він був позбавлений доступу до реєстру, не зможуть оформити спадщину, а передача спадкових справ до інших нотаріусів законом не передбачена.
Таким чином цілком зрозуміло, що внаслідок таких «чисток» відбувається порушення охоронюваних законом прав та інтересів громадян, оскільки вони не можуть своєчасно одержати нотаріальні послуги. Тож державним органам потрібно усунути цю прогалину з метою недопущення таких порушень.
Аналізуючи предмет діяльності нотаріусів в цілому, можна дійти висновку про те, що якість їхньої роботи залежить не тільки від них самих, а певною мірою й від законодавства, яке регламентує порядок вчинення тих чи інших нотаріальних дій.
Важливою проблемою, яка впливає на діяльність нотаріусів, є нововведення в законодавчій сфері, які тією чи іншою мірою торкаються кожного з них.
Нещодавно Фонд державного майна України запровадив електронну систему оцінювання нерухомого майна. В когось таке нововведення викликає страх, а хтось взагалі говорить, що це, навпаки, принесе позитивні зміни, оскільки з’явиться можливість подолати старі корупційні схеми в цій галузі. Якщо коротко говорити про цю новацію, то звіт про оцінку майна вносять на електронний майданчик, після чого інформація проходить крізь модуль оцінювальної вартості, система автоматично аналізує показники й вирішує, чи пройшов звіт рецензію і чи може нотаріус оформити угоду.
Як бачимо, нотаріусам ця електронна система необхідна для виконання операцій з відчуження об’єктів нерухомого майна. Для отримання доступу до електронної бази нотаріус має спочатку авторизуватися на електронному порталі та використовувати власний ЕЦП для здійснення кожної перевірки.
З одного боку більшість нотаріусів задоволені таким нововведенням, з іншого – нарікають на те, що ця електронна система має недоліки, тому що параметри, за якими модуль проводить оцінювання, є досить суперечливими. Це у свою чергу вплине на їх роботу, оскільки відтепер гроші за користування системою сплачуватиме клієнт.
У зв’язку із змінами в законодавстві нотаріус втратив деякі повноваження. Так, відтепер він не здійснює посвідчення згоди одного з батьків на вивезення іншим дитини за кордон. Водночас така норма не є категоричною, оскільки один з батьків, з котрим за рішенням суду проживає дитина, може тимчасово вивезти її за межі України без згоди іншого з батьків з метою лікування, навчання за кордоном, відпочинку, за наявності довідки, виданої органом державної виконавчої служби, про наявність заборгованості по сплаті аліментів, сукупний розмір якої перевищує суму відповідних платежів за 6 місяців. Тобто у разі наявності вказаної довідки батькові або матері, залежно від того, з ким проживає дитина, більше не потрібна нотаріально посвідчена згода іншого з батьків.
Проводячи системний аналіз всього зазначеного, цілком очевидно, що в діяльності нотаріуса наявні як плюси, так і мінуси. М’яко кажучи, на даний час існують як «проблемні» нотаріуси, так і проблеми у нотаріусів, які потребують подальшого розв’язання. Найбільш вдалим вирішенням цих питань стане удосконалення законодавчої бази, якою регламентується вся діяльність нотаріуса.
